L'Affare

Hai trovato l'immobile. Adesso viene il difficile.

Peschi un'operazione con i suoi numeri veri, e la porti dal rogito alla vendita in dodici carte. Ogni scelta muove quattro cose insieme — e le carte si ricordano di quello che hai deciso prima.

Cassa

La liquidità che ti resta. Attenzione: fra una decisione e l'altra passa un mese e la cassa si muove da sola — esce il SAL dell'impresa e gli interessi, entrano gli acconti di chi compra sulla carta. Il dettaglio è sempre in chiaro sotto i quattro indicatori.

Tempo

Ogni mese costa oneri finanziari e ti avvicina a un mercato che non conosci ancora.

Qualità

Non è vanità: entra dritta nel prezzo al metro quadro che riuscirai a spuntare.

Il prezzo obiettivo

È il listino a cui punti per il prodotto finito, non un tetto: con un capitolato migliore e una facciata recuperata si spunta di più, con finiture al risparmio o un mercato che gira male si spunta meno. A fine partita vedi il prezzo davvero realizzato e di quanto hai battuto (o mancato) l'obiettivo.

Rischio

Non lo vedi mai agire. Determina solo quante volte, per strada, ti succede qualcosa.

Le bande di prezzo sono le quotazioni ufficiali dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per la microzona in cui sta davvero ciascun immobile. Il prezzo di vendita lo scegli tu, nel dossier, prima di firmare.

Consuntivo di chiusura

Obiettivi della sfida

Cosa vogliono dire questi numeri

Margine su ricavi: Utile diviso ricavi di vendita. Dice quanto resta di ogni euro incassato: un margine del 15% significa quindici centesimi ogni euro di appartamento venduto. È l'indicatore che si guarda per primo perché non dipende da quanto capitale hai messo.
IRR tasso interno di rendimento: Il rendimento annuo del capitale che hai immobilizzato, tenendo conto di quanto a lungo ce l'hai lasciato. Un utile di 300.000 € su 1.000.000 di capitale rende molto di più se lo incassi in due anni invece che in quattro: l'IRR è il numero che lo dice. Qui è calcolato in forma semplificata sull'equity iniziale.
OMI Osservatorio del Mercato Immobiliare: La banca dati dell'Agenzia delle Entrate: per ogni microzona di ogni comune pubblica un minimo e un massimo al metro quadro, distinti per tipologia e stato di conservazione. Fotografa il mercato, non lo fissa: il nuovo e il ristrutturato integrale stanno sopra la fascia dell'usato.
Stato normale / ottimo: Le due colonne dell'OMI usate qui. «Normale» è l'usato così com'è; «ottimo» è il ristrutturato integrale — cioè quello che consegni tu a fine operazione.
SAL stato avanzamento lavori: La rata che paghi all'impresa man mano che il cantiere procede. Non esce tutta dalle tue tasche: la banca ne finanzia una quota, il resto è equity tua. È la voce che svuota la cassa nei mesi centrali.
Oneri finanziari: Gli interessi su acquisto e costruzione per tutto il tempo in cui l'operazione resta aperta. Sono la ragione per cui i mesi costano: ogni ritardo li aumenta senza aggiungere un metro quadro di prodotto.
Acconti dai preliminari: Le somme versate da chi compra sulla carta, prima del rogito. Non sono ricavi in più: sono gli stessi ricavi incassati prima, e servono a tenere in piedi la cassa mentre il cantiere va avanti.
Equity e fido: Equity è il capitale tuo e dei soci; il fido è la linea di credito della banca. La somma dei due, meno il costo di acquisizione, è la cassa con cui parti.

L'Affare

affare · mired.it

Fonte dei prezzi: Agenzia delle Entrate — Osservatorio del Mercato Immobiliare, quotazioni del 2° semestre 2025, tipologia «Abitazioni civili», valori di mercato in euro al metro quadro di superficie lorda. Dodici microzone reali fra Milano e la provincia: Bovisa D31, Bicocca D34, Certosa D40, Lambrate D13, Niguarda D33, Sarpi C16, Sesto San Giovanni D1, Cinisello Balsamo B1, Monza B3, Bollate C1, Legnano D2, Parabiago D2. Acquisizione, costi di costruzione, tempi e oneri finanziari sono invece ipotesi di lavoro, non rilevazioni: gli immobili sono inventati, le quotazioni no.

Come funziona la distribuzione. Alla fine di una sfida del giorno il risultato viene aggiunto a un istogramma di giornata e sparisce: non si conserva nessuna partita, nessun nome, nessun cookie, e non esiste una classifica. Serve solo a dirti dove ti collochi fra chi ha giocato oggi la tua stessa operazione.

Hai trovato l'immobile. Adesso viene il difficile.

Quotazioni della microzona

Obiettivi

Obiettivi

Obiettivi della sfida

Come e' andata agli altri

Stato normale — l'usato così com'è
Stato ottimo — ristrutturato integrale, come sarà il tuo