Dati OMI — 1° semestre 2026 · confronto con il 2° sem. 2025
Aggiornato il 17 ottobre 2026 con le quotazioni OMI del 1° semestre 2026. La prima versione, dell'8 ottobre, usava quelle del 2° semestre 2025: dove il quadro è cambiato lo diciamo.
Chi compra una casa per metterla a reddito si fa una domanda diversa da chi la compra per abitarci. Non «quanto costa», ma «quanto mi rende ogni euro che metto». E la risposta cambia molto da zona a zona, spesso al contrario di quello che ci si aspetta.
Per misurarlo abbiamo usato le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, che per ogni zona riportano sia i valori di compravendita sia i canoni di locazione delle abitazioni civili. Il rendimento lordo è il rapporto tra affitto annuo e prezzo di acquisto, usando per entrambi il valore centrale della zona. È lordo davvero: prima di tasse, IMU, spese condominiali non ripetibili, manutenzione e mesi sfitti.
Milano: dal 3,3% al 5,2%
Nelle 42 zone di Milano il rendimento lordo va dal 3,3% al 5,2%; il rendimento mediano delle zone resta intorno al 4%. In testa c'è ancora Forlanini, in fondo ancora Libia-XXII Marzo. Le zone in cima sono tutte esterne al centro, quelle in fondo quasi tutte centrali o semicentrali.
| Zona OMI | Quartiere | Prezzo €/m² | Affitto €/m² mese | Rendimento lordo | Sei mesi fa |
|---|---|---|---|---|---|
| D37 | Forlanini, Mecenate, Ponte Lambro | 3.250 | 13,95 | 5,2% | 5,1% |
| D13 | Lambrate, Rubattino, Rombon | 3.600 | 15,00 | 5,0% | 4,8% |
| D40 | Musocco, Certosa | 3.200 | 13,00 | 4,9% | 4,7% |
| D18 | Marocchetti, Vigentino, Chiesa Rossa | 3.425 | 13,60 | 4,8% | 4,6% |
| E5 | Baggio, Quartiere Romano, Muggiano | 2.650 | 10,50 | 4,8% | 4,8% |
| … | |||||
| B18 | Turati, Moscova, Corso Venezia | 7.950 | 23,50 | 3,5% | 3,9% |
| B13 | Università Statale, San Lorenzo | 8.000 | 23,50 | 3,5% | 3,5% |
| C17 | Sempione, Pagano, Washington | 6.250 | 18,00 | 3,5% | 3,4% |
| B15 | Brera | 11.150 | 31,25 | 3,4% | 3,4% |
| C20 | Libia, XXII Marzo, Indipendenza | 5.900 | 16,20 | 3,3% | 3,3% |
Le cinque zone con il rendimento più alto e le cinque con il più basso, 1° semestre 2026. «Sei mesi fa» = rendimento della stessa zona nel 2° semestre 2025. Valori centrali, abitazioni civili in stato normale. Rendimento lordo = affitto mensile × 12 ÷ prezzo.
Rispetto a sei mesi fa entrano due zone. In alto Vigentino-Chiesa Rossa, salita dal 4,6 al 4,8% perché il canone è cresciuto più del prezzo; esce Gallaratese-Lampugnano, dove il canone è sceso del 4,2% e il rendimento è passato dal 4,7 al 4,5%. In basso entra Turati-Moscova: prezzo +2,6%, canone −6,9%, e il rendimento scende dal 3,9 al 3,5%. Esce invece Maggiolina, che passa dal 3,4 al 3,7% con un prezzo in calo del 2,4% e un canone in aumento del 5,2%.
Perché in centro rende meno
Il meccanismo è semplice. Passando dalla periferia al centro il prezzo di acquisto cresce molto più in fretta dell'affitto. A Brera un metro quadro costa più di tre volte che a Forlanini (11.150 contro 3.250 euro), ma si affitta a poco più del doppio (31,25 contro 13,95 euro al mese). Il risultato è un rendimento del 3,4% contro il 5,2%.
Chi compra in centro, quindi, di solito non lo fa per il reddito da affitto: compra la tenuta del valore nel tempo e la facilità di rivendere. Brera resta la zona di Milano dove la quotazione è salita di più in valore assoluto: +3.100 €/m² dal 2023, di cui 400 negli ultimi sei mesi. Il canone, nello stesso semestre, è salito del 2,5%: il rendimento è rimasto al 3,4%.
Restano alcune eccezioni utili da conoscere. Porta Nuova rende il 4,4% (era il 4,2%: canone +8,8% in sei mesi, prezzo +5,3%) e supera 8 delle 24 zone periferiche e suburbane, tra cui Bicocca (4,2%) e Gratosoglio (3,9%). CityLife rende il 3,9%, più di tutte le zone del centro storico, con una quotazione OMI ferma sia per il prezzo sia per il canone. All'opposto, Libia-XXII Marzo è l'ultima della classifica pur non essendo una zona centrale: in sei mesi il prezzo è salito del 7,3% e il canone dell'8,4%, ma il rapporto tra i due resta il più sfavorevole della città.
Monza: rendimenti più alti, prezzi più bassi
Spostandosi a Monza il quadro sale di un gradino, e in sei mesi è salito ancora. Con prezzi tra 1.950 e 3.500 €/m², i rendimenti lordi vanno dal 4,5% al 5,7%; il rendimento mediano delle zone è il 5,1%, contro il 4,9% di sei mesi fa.
- San Rocco (C3): 1.950 €/m², affitto 9,25 €/m² mese — 5,7% (era 5,6%)
- Cascina Villona, Cascina delle Monache, Sant'Anna (D2): 2.125 €/m² — 5,6% (era 5,2%)
- Villoresi, Buonarroti, Monte Grappa (D1): 2.050 €/m² — 5,4% (era 5,5%)
- Centro (B11): 3.500 €/m², affitto 13,50 €/m² mese — 4,6% (era 4,5%)
- San Michele, Cederna, stazione (B2): 2.550 €/m² — 4,5% (era 4,1%)
Il centro di Monza rende più del centro di Milano: 4,6% contro il 3,6% del Duomo, costando circa un terzo (3.500 contro 10.050 euro al metro). La distanza, in sei mesi, si è allargata. Chi ha un budget limitato dovrebbe fare questo confronto prima di inseguire un indirizzo milanese.
Gli affitti negli ultimi sei mesi
La novità di questo semestre sta nei canoni. Nella zona tipica di Milano il canone OMI è salito del 3,7%, il prezzo del 2,4%. A Monza la forbice è più larga: +8,0% il canone, +2,6% il prezzo.
- Milano. In 27 zone su 42 il canone è salito più del prezzo, in 13 il contrario, in 2 (CityLife e Sant'Ambrogio) prezzo e canone sono rimasti fermi. I rialzi più ampi sono quasi tutti in zone semicentrali: Pisani-Buenos Aires +8,9%, Porta Nuova +8,8%, Libia-XXII Marzo +8,4%, Ortles-Spadolini +8,3%.
- Prezzo fermo, canone su. In sette zone di Milano la quotazione di vendita non si è mossa mentre il canone è salito: per esempio Cenisio-Farini-Sarpi +7,9%, Santa Giulia +5,6%, Bovisa +4,8%, Lambrate +3,8%.
- Canoni in calo. Sette zone di Milano vanno in senso opposto: Turati-Moscova −6,9%, Ippodromo-Monte Stella −6,3%, Gallaratese −4,2%.
- Monza. Il canone è salito più del prezzo in 7 zone su 9, e in nessuna è sceso. In tre zone è cresciuto intorno al 9%: Macallè-Cappuccini +9,0%, Battisti-Boccaccio +8,8%, San Michele-stazione +8,6% a prezzo fermo.
Così il rendimento lordo è salito in 27 zone di Milano su 42 e in 7 di Monza su 9. Un avvertimento, però: i canoni OMI si aggiornano a scatti, e uno scatto di un solo semestre non fa ancora una tendenza. I dati dicono dove si è mosso il canone, non perché.
Quello che il rendimento lordo non dice
Un 5% sulla carta può diventare molto meno nella realtà. Prima di scegliere una zona solo per il numero più alto, conviene verificare alcune cose:
- La domanda di inquilini. Il canone OMI è un valore di zona: serve sapere se in quella via ci sono davvero persone che cercano casa in affitto, e di che tipo.
- I costi. Tasse sul canone, IMU sulla seconda casa, condominio non ripetibile, manutenzione: insieme possono assorbire una parte importante del lordo.
- Lo stato dell'immobile. I valori OMI si riferiscono a un appartamento ordinario. Un immobile da ristrutturare costa meno ma richiede lavori prima di rendere; uno riqualificato spunta un canone più alto.
- La rivendibilità. Il rendimento è solo metà del conto: l'altra metà è quanto varrà la casa quando vorrete venderla.
Su Abitare, lo strumento gratuito di MiRED già aggiornato al 1° semestre 2026, ogni scheda di zona mostra il rendimento da locazione insieme ai valori di compravendita e all'andamento degli ultimi semestri. C'è anche la funzione «Esplora zone», che mette in classifica le zone di un comune per rendimento.
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→ Le zone di Milano su Abitare → Le zone di Monza
Fonte dei valori: «Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)», quotazioni per zona, 1° semestre 2026 e, per il confronto, 2° semestre 2025 (andamento di Brera: dal 1° semestre 2023): valori di compravendita (€/m²) e di locazione (€/m² al mese) delle abitazioni civili, stato normale (dove la zona riporta solo lo stato ottimo, come CityLife, si usa quello). Zona tipica = mediana delle variazioni delle singole zone. Rendimento lordo calcolato da MiRED sui valori centrali; non include imposte, spese e periodi di sfitto. Valori indicativi della fascia ordinaria, non prezzi o canoni di singoli immobili. Elaborazione MiRED. Scheda OMI ufficiale ↗