Dati OMI — 2° sem. 2025 → 1° sem. 2026
Il 15 ottobre l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) per il primo semestre 2026. Abitare, lo strumento gratuito di MiRED, è già aggiornato: ogni scheda di zona mostra i nuovi valori e l'andamento dal 2023 a oggi.
Prima dei numeri, cosa sono. Le quotazioni OMI sono intervalli di valore per zona, ricavati dalle compravendite registrate: non sono prezzi di annunci, e non sono il prezzo di un singolo appartamento. Abbiamo confrontato il valore centrale (la media tra minimo e massimo) delle abitazioni civili in stato normale, zona per zona, tra il secondo semestre 2025 e il primo semestre 2026.
Una precisazione utile: sei mesi sono un intervallo breve, e molte zone non si muovono in modo continuo ma a scatti. Restano ferme per due o tre semestri, poi salgono in una volta. Il centro di Monza, per esempio, è rimasto a 3.250 €/m² per tre semestri di fila, a 3.300 per altri due, e ora è passato a 3.500. Quando una quotazione è ferma, è la quotazione OMI a essere ferma: non vuol dire che in quella zona non si compri e non si venda.
Italia: sette zone su dieci con la quotazione invariata
Le zone confrontabili tra i due semestri sono 21.064. In sei mesi 4.552 sono salite (il 21,6%, più di una su cinque), 1.897 sono scese (il 9%, circa una su undici) e 14.615 hanno la stessa quotazione di sei mesi fa: quasi sette su dieci. La variazione media delle zone è di +0,4%. Tra le zone salite, l'aumento tipico è del 3,2%.
Lo stesso quadro si vede nei capoluoghi. Su 110 capoluoghi di provincia, in 66 la zona tipica (cioè la variazione mediana delle zone) è ferma, in 41 è salita e solo in 3 è scesa: Vercelli, Pistoia e Urbino. Tra le grandi città, a Napoli, Genova, Venezia, Palermo e Bari la zona tipica non si è mossa; a Roma è salita dell'1,5%, a Torino del 2,6%, a Bologna del 2,8%.
Le regioni: chi sale e chi scende
| Regione | Zone | In rialzo | In calo | Variazione media |
|---|---|---|---|---|
| Trentino-Alto Adige | 812 | 189 | 5 | +2,2% |
| Puglia | 741 | 324 | 65 | +1,3% |
| Lombardia | 3.006 | 871 | 94 | +1,1% |
| Veneto | 1.799 | 300 | 49 | +1,0% |
| Emilia-Romagna | 1.300 | 482 | 99 | +1,0% |
| Basilicata | 386 | 24 | 41 | −0,2% |
| Piemonte | 2.442 | 418 | 463 | −0,8% |
| Sardegna | 685 | 106 | 102 | −2,4% |
| Italia | 21.064 | 4.552 | 1.897 | +0,4% |
Le prime cinque e le ultime tre regioni su venti per variazione media delle zone, 2° sem. 2025 → 1° sem. 2026.
In testa c'è il Trentino-Alto Adige (+2,2%): quasi una zona su quattro in rialzo e appena 5 in calo su 812. La Puglia è la regione con la quota più alta di zone salite, il 43,7%. La Lombardia è terza per variazione media (+1,1%) e si distingue per i pochi ribassi: 94 zone su 3.006, il 3,1%.
In coda ci sono la Sardegna (−2,4%) e il Piemonte (−0,8%), dove le zone scese (463) sono più di quelle salite (418). Succede anche in Sicilia (276 zone in calo contro 242 in rialzo), in Basilicata e in Molise. I dati dicono dove le quotazioni si sono mosse, non perché.
Lombardia, provincia per provincia
Dentro la Lombardia le differenze tra province sono ampie. Le più mosse sono Monza e Brianza, Brescia, Pavia e Milano, con una variazione media tra il 2,0 e il 2,4%. Il caso più netto è Pavia: 205 zone su 222 hanno la quotazione in rialzo.
| Provincia | Zone | In rialzo | In calo | Variazione media |
|---|---|---|---|---|
| Monza e Brianza | 95 | 54 | 6 | +2,4% |
| Brescia | 418 | 217 | 1 | +2,0% |
| Pavia | 222 | 205 | 2 | +2,0% |
| Milano | 261 | 148 | 14 | +2,0% |
| Mantova | 209 | 68 | 0 | +1,9% |
| Varese | 354 | 33 | 5 | +1,3% |
| Lodi | 140 | 79 | 55 | +0,8% |
| Lecco | 181 | 12 | 0 | +0,3% |
| Sondrio | 230 | 13 | 4 | +0,3% |
| Bergamo | 393 | 26 | 0 | +0,2% |
| Cremona | 263 | 9 | 4 | +0,1% |
| Como | 240 | 7 | 3 | +0,1% |
Zone OMI per provincia (capoluogo compreso) e variazione media delle zone, 2° sem. 2025 → 1° sem. 2026.
All'altro capo ci sono Como (7 zone in rialzo su 240), Cremona (9 su 263) e Bergamo (26 su 393): quotazioni quasi tutte ferme. In provincia di Bergamo, tra le zone con uno storico completo, quattro su cinque (201 su 248) hanno la stessa quotazione dal primo semestre 2023. Lodi è la provincia più divisa: 79 zone in rialzo e 55 in calo.
Tra i capoluoghi lombardi salgono di più Lecco, con tutte e 12 le zone in rialzo e la zona tipica a +5,4%, e Lodi (+4,9%). Seguono Pavia (+2,7%, tutte e 7 le zone in rialzo), Monza (+2,6%) e Milano (+2,4%). A Bergamo, Brescia, Como, Cremona, Mantova, Sondrio e Varese la zona tipica è ferma: a Brescia 20 zone su 23 non si sono mosse, a Como 12 su 14.
I capoluoghi più dinamici
Allargando lo sguardo all'Italia, i capoluoghi con la zona tipica più mossa sono Trieste (+6,3%, tutte le 11 zone in rialzo), Lecco, Firenze (+5,2%, 28 zone su 33) e Verona (+5,1%). Trieste è anche il capoluogo cresciuto di più su tre anni: +31,6% dal 2023.
| Capoluogo | Zone | In rialzo / in calo | Zona tipica, sei mesi | Zona tipica, dal 2023 |
|---|---|---|---|---|
| Trieste | 11 | 11 / 0 | +6,3% | +31,6% |
| Lecco | 12 | 12 / 0 | +5,4% | +14,1%* |
| Firenze | 33 | 28 / 0 | +5,2% | +13,5% |
| Verona | 15 | 9 / 2 | +5,1% | +21,7% |
| Lodi | 6 | 5 / 1 | +4,9% | +26,2%* |
| Novara | 16 | 16 / 0 | +4,1% | +19,3% |
| Bologna | 30 | 25 / 3 | +2,8% | +14,1% |
| Monza | 9 | 6 / 0 | +2,6% | +13,3% |
| Torino | 47 | 34 / 5 | +2,6% | +5,6% |
| Milano | 42 | 26 / 5 | +2,4% | +20,1% |
| Roma | 211 | 125 / 42 | +1,5% | +7,4% |
| Napoli | 61 | 23 / 5 | 0,0% | +4,6% |
| Genova | 66 | 10 / 0 | 0,0% | 0,0% |
I primi sei capoluoghi per zona tipica in sei mesi, poi Bologna, Monza e alcune grandi città. Zona tipica = variazione mediana delle zone del comune. «Dal 2023»: 1° sem. 2023 → 1° sem. 2026, solo zone con storico completo (*a Lecco 5 zone su 12, a Lodi 3 su 6).
Milano: 26 zone su 42 in salita
A Milano in sei mesi sono salite 26 zone su 42, 5 sono scese e 11 sono rimaste ferme. La zona tipica è cresciuta del 2,4%; dal 2023, sulle 38 zone con storico completo, del 20,1%.
In percentuale, la zona salita di più è Libia, XXII Marzo, Indipendenza: da 5.500 a 5.900 €/m², +7,3%. Dietro ci sono Tabacchi, Sarfatti, Crema (+6,9%), Ortles, Spadolini, Bazzi (+6,7%, ora a 4.000), Barona, Famagosta, Faenza (+6,0%), Sarca, Bicocca e Porta Nuova, entrambe a +5,3%: Porta Nuova arriva a 6.000 €/m².
In euro, il salto più grande è a pari merito: +400 al metro per Libia-XXII Marzo e per Brera, che sale a 11.150 €/m² e resta la zona più cara della città. Le cinque zone in calo scendono tutte di poco: Maggiolina, Parco Trotter (−2,4%), Parco Sempione, Arco della Pace (−2,1%), Cascina Merlata, Expo (−2,1%, quotazione in stato ottimo), Porta Ticinese, Porta Genova (−1,6%) e Venezia, Porta Vittoria (−1,3%).
Alcune zone che dal 2023 sono salite molto, invece, in questo semestre sono ferme: Bovisa e Lambrate hanno la stessa quotazione da tre semestri, Affori e Comasina restano a 3.000 €/m². Anche questo è un andamento a scatti.
Con 11.150 €/m², Brera è la quinta zona più cara d'Italia, dietro a due zone di Portofino e due di Cortina d'Ampezzo. In sei mesi l'ha superata la zona centrale B1 di Cortina, passata da 10.500 a 11.500 €/m²: mille euro al metro in un semestre, quello dei Giochi olimpici invernali. Anche qui il dato dice dove, non perché.
Monza: questa volta si è mosso il centro
Sei mesi fa, a Monza, sei zone su nove erano ferme e a muoversi erano state soprattutto le cascine della periferia, D2 e D3. Il primo semestre 2026 ha rovesciato il quadro: sei zone su nove sono salite, nessuna è scesa, e proprio D2 e D3 sono rimaste ferme.
Il centro (B11: D'Azeglio, Filzi, Vittorio Emanuele, Manzoni) passa da 3.300 a 3.500 €/m²: +200 euro al metro, +6,1%. Salgono anche Parco-Ospedale (+125, +5,2%), Macallè-Cappuccini (+100, +4,2%) e Battisti-Boccaccio (+100, fino a 2.950). La B3, che in due anni e mezzo si era mossa di appena 100 euro al metro, ne ha guadagnati altrettanti in sei mesi.
La zona tipica di Monza cresce del 2,6%, poco sopra Milano. E il centro di Monza resta, di poco, sotto la zona milanese di viale Monza, Gorla e Crescenzago: 3.500 contro 3.575 €/m².
Cosa trovate su Abitare
Su Abitare trovate, per ogni zona OMI d'Italia, i valori di compravendita e di affitto aggiornati al primo semestre 2026 (dal loro rapporto si ricava il rendimento lordo: canone annuo diviso prezzo, prima di tasse, spese e periodi sfitti), l'andamento semestre per semestre dal 2023, i rischi del territorio e la vivibilità a 15 minuti per qualsiasi indirizzo. È gratuito, senza registrazione.
Le quotazioni OMI descrivono la fascia ordinaria di una zona, non il prezzo di un singolo immobile: piano, esposizione, impianti, classe energetica e condominio possono spostare di parecchio il valore. Usatele per capire se un annuncio è in linea con il mercato, non come una perizia.
Le analisi zona per zona
Con i nuovi dati abbiamo aggiornato le analisi già pubblicate e ne abbiamo scritte di nuove:
- Milano, dove il prezzo è salito di più — dal 2023 Brera passa in testa (+38,5%) e Bovisa è ferma; negli ultimi sei mesi sale di più Libia-XXII Marzo, +7,3%.
- Quanto vale una casa a Monza nel 2026 — da 1.950 a 3.500 €/m²; il centro +200 euro al metro in sei mesi.
- Comprare per affittare: dove rende di più — rendimento lordo dal 3,3% al 5,2% a Milano, fino al 5,7% a Monza, dove il canone OMI è salito in 8 zone su 9.
- L'hinterland di Milano comune per comune — 77 comuni su 132 con la zona tipica in rialzo, solo 5 in calo.
- Lungo il Sempione, da Milano al Lago Maggiore — a Busto Arsizio la zona tipica +9,5% in sei mesi; a Sesto Calende e Vergiate nessuna zona si è mossa.
- Lago di Garda: le tre sponde — Desenzano e Peschiera +9,5% nella zona tipica; Sirmione, Riva e Malcesine con la zona tipica ferma.
- Lago di Como: il lago dove le quotazioni non si muovono — nei 37 comuni affacciati sul lago, capoluoghi esclusi, nessuna delle 84 zone ha cambiato quotazione; Lecco sale in tutte e 12 le zone.
- Le sorprese dei dati OMI 2026 — 5.904 zone su 19.433 hanno la stessa quotazione da tre anni; Marina di Ragusa +22,1% in sei mesi.
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Fonte dei valori: «Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)», quotazioni per zona, 2° semestre 2025 e 1° semestre 2026 (andamento: semestri dal 1° 2023 al 1° 2026). Confronto sulle zone presenti in entrambi i semestri; valore centrale = media tra minimo e massimo. Valori indicativi della fascia ordinaria (abitazioni civili, stato normale), non prezzi di singoli immobili. Elaborazione MiRED. Scheda OMI ufficiale ↗