Lago di Como, dove le quotazioni delle case non si muovono

Trentanove comuni, tra la sponda comasca e quella lecchese, compresi i due capoluoghi. Centodieci zone OMI. Nel 1° semestre 2026 l'Agenzia delle Entrate ha ritoccato la quotazione di quattordici zone: dodici sono a Lecco, due a Como. Nelle 84 zone dei 37 comuni affacciati sul lago, capoluoghi esclusi, il valore è identico a sei mesi fa. Nemmeno un euro.

Sulla sponda comasca la cosa va oltre il semestre. In 22 comuni su 25 le quotazioni delle abitazioni sono le stesse del 1° semestre 2023: sette semestri di fila con lo stesso valore. E sono valori che a chi conosce il lago sembreranno bassi: la fascia costiera di Bellagio è quotata 1.675 euro al metro quadro, il centro lago di Cernobbio 2.325.

Vale la pena capire cosa misurano questi numeri, e cosa no.

La sponda comasca, comune per comune

Per ogni comune riportiamo la zona con il valore più alto, che di solito è quella centrale o sul lago. Sono abitazioni civili in stato normale: il valore centrale è la media tra minimo e massimo. L'ultima colonna è il numero di compravendite residenziali registrate nel 2025 nell'intero comune.

Comune	Zona OMI	€/m² min–max	Centrale	Dal 2023	Compr. 2025
Cernobbio	B2 Centrale lago	2.000–2.650	2.325	0%	105
Laglio	B2 Centrale di pregio	1.900–2.400	2.150	+11,7%	17
Moltrasio	B3 Centrale di pregio	1.600–2.400	2.000	0%	19
Menaggio	B5 Lungo Lario	1.750–2.200	1.975	0%	66
Carate Urio	B2 Centrale	1.500–2.250	1.875	0%	34
Tremezzina	B1 Mezzegra, Tremezzo	1.500–2.200	1.850	0%	110
Argegno	B3 Territorio edificato	1.500–2.100	1.800	+20,0%	25
Torno	B3 Centrale	1.500–2.100	1.800	0%	20
Griante	B3 Territorio edificato	1.400–2.100	1.750	0%	8
Blevio	B3 Territorio edificato	1.400–2.000	1.700	0%	29
Bellagio	B1 Fascia costiera	1.350–2.000	1.675	0%	83
Faggeto Lario	B2 Centrale lago	1.300–1.800	1.550	0%	17
Nesso	B2 Territorio edificato	1.200–1.600	1.400	0%	33
Colonno	B4 Territorio edificato	1.100–1.650	1.375	0%	17
Brienno	B4 Territorio edificato	1.100–1.600	1.350	0%	11
Lezzeno	B2 Territorio edificato	1.100–1.600	1.350	0%	30
Dongo	B3 Territorio edificato	1.100–1.600	1.350	0%	42
Gravedona ed Uniti	B1 Gravedona	1.100–1.600	1.350	0%	81
Sorico	B1 Centrale	1.100–1.500	1.300	+20,9%	21
Domaso	B4 Territorio edificato	950–1.400	1.175	0%	42
Gera Lario	B3 Centrale	950–1.400	1.175	0%	16
San Siro	B1 Territorio edificato	900–1.300	1.100	0%	49
Cremia	B3 Territorio edificato	800–1.200	1.000	0%	10
Musso	B3 Territorio edificato	800–1.200	1.000	0%	12
Pianello del Lario	B3 Territorio edificato	800–1.200	1.000	0%	23

Valori OMI del 1° semestre 2026; variazione del valore centrale dal 1° semestre 2023. Nel semestre (2° 2025 → 1° 2026) tutte le 49 zone dei 25 comuni sono rimaste ferme. Compravendite: NTN residenziale per comune, anno 2025.

Le eccezioni sono tre, e hanno tutte la stessa forma: un unico scatto, poi di nuovo fermi. Argegno è passato da 1.500 a 1.800 €/m² nel 2° semestre 2025 (+20%). Sorico, all'estremità nord, ha alzato tutte e quattro le zone nel 1° semestre 2025 (variazione mediana +17,3%), Laglio le sue due nello stesso semestre (+13,3%). Gli altri 22 comuni, da Moltrasio a Gravedona, sono dov'erano tre anni fa.

Perché Bellagio vale 1.675 euro al metro

Non vale 1.675 euro al metro. Vale 1.675 euro al metro l'abitazione ordinaria, in stato normale, in una zona che l'OMI chiama «fascia costiera»: un'area ampia, che mette insieme case molto diverse. È il valore di un appartamento ordinario, non della casa con la terrazza sull'acqua.

Poi ci sono i numeri delle compravendite. Bellagio ne ha registrate 83 nel 2025, Tremezzina 110, Cernobbio 105. Griante 8, Cremia 10, Brienno 11. Messi tutti insieme, i 25 comuni della sponda comasca hanno contato 920 compravendite nel 2025, meno della sola città di Como (1.391), e meno delle 1.075 del 2023. Una quotazione di zona si costruisce su questi numeri. Non sappiamo perché l'osservatorio abbia confermato gli stessi valori per sette semestri; sappiamo che li ha confermati, e che in molti di questi comuni le compravendite registrate sono poche decine l'anno.

C'è infine un dettaglio che spesso sfugge: l'OMI quota a parte ville e villini. Nella fascia costiera di Bellagio la villa vale tra 2.700 e 3.400 €/m² (3.050 il valore centrale), l'82% in più dell'abitazione civile. Nel centro lago di Cernobbio 3.400, sulla litoranea per Cernobbio nel comune di Como 3.850. Anche queste sono quotazioni medie di zona. La villa storica con darsena, il parco, l'accesso privato al lago: quello è un mercato a parte, che nessuna tabella OMI descrive.

La sponda lecchese: ferma, ma non da tre anni

Dall'altra parte il semestre è identico: dodici comuni, 35 zone, nessuna variazione. Ma il lungo periodo è diverso. In dieci comuni su dodici la variazione mediana delle zone dal 2023 è positiva, ma piccola: tra +2,8% e +7,0%. In tabella c'è solo la zona del centro, che può andare diversamente dalle altre: a Colico il centro è salito del 3,4% ma la zona tipica è ferma, a Valmadrera è il contrario. Per otto dei dieci comuni l'ultimo ritocco risale al 2° semestre 2023. Solo Malgrate e Valmadrera, i più vicini a Lecco, si sono mossi nel 2° semestre 2025.

Comune	Zona OMI	€/m² min–max	Centrale	Dal 2023	Compr. 2025
Varenna	B2 Centro edificato	1.600–2.200	1.900	+5,6%	26
Lierna	B2 Centro edificato	1.400–2.100	1.750	+2,9%	53
Mandello del Lario	B4 Centro edificato	1.350–1.850	1.600	+3,2%	127
Bellano	B2 Centro edificato	1.250–1.800	1.525	+3,4%	90
Colico	B2 Centro edificato	1.250–1.750	1.500	+3,4%	152
Abbadia Lariana	B2 Centro edificato	1.250–1.700	1.475	+3,5%	47
Malgrate	B2 Centro edificato	1.250–1.700	1.475	+9,3%	43
Dervio	B2 Centro edificato	1.200–1.700	1.450	+3,6%	48
Perledo	B2 Centro edificato	1.200–1.600	1.400	+5,7%	35
Valmadrera	B2 Centro edificato	1.100–1.600	1.350	0%	111
Oliveto Lario	B2 Centro edificato	1.100–1.500	1.300	+4,0%	26
Dorio	B2 Centro edificato	1.050–1.350	1.200	0%	12

Zona del centro edificato di ciascun comune, valori OMI del 1° semestre 2026; variazione dal 1° semestre 2023. Nel semestre tutte le 35 zone dei 12 comuni sono rimaste ferme.

I livelli sono vicini a quelli della sponda opposta. Varenna è la più cara, 1.900 €/m² in centro; in mezzo stanno Lierna, Mandello e Bellano. I comuni con più compravendite sono Colico (152 nel 2025) e Mandello del Lario (127).

Lecco: dodici zone su dodici in salita

Il contrasto più netto è a pochi chilometri. A Lecco tutte e dodici le zone sono salite nel semestre, con una variazione mediana del +5,4%. Ed è il secondo semestre di fila in cui succede a tutte. La zona che si è mossa di più è Santo Stefano–Turati, da 1.650 a 1.800 €/m² (+9,1%), seguita da Pescarenico, Caleotto, Belledo (+8,2%). Il centro tra piazza Manzoni e piazza Cermenati (B1) è passato da 1.900 a 2.025 (+6,6%); la zona più cara è Castello–Acquate, a 2.075.

Sulle cinque zone confrontabili con il 2023, la variazione mediana è del +14,1% in tre anni. Le compravendite, invece, sono stabili: 658 nel 2025, 665 nel 2024. I dati dicono dove le quotazioni si muovono, non perché.

Como: la città murata a 3.550 euro

A Como il semestre è quasi immobile: 12 zone ferme su 14. Si è mossa la convalle fuori mura (B2: Borgo Vico, viale Varese, Zezio, via Crispi, Prudenziana), da 3.000 a 3.150 €/m² (+5,0%), mentre Breccia, Rebbio e Prestino (E1) hanno perso 50 euro (−3,3%).

Il lungo periodo racconta un'altra storia. La città murata vale oggi tra 2.900 e 4.200 €/m², 3.550 il valore centrale: +20,3% dal 2023, salito in due scatti, nel 2° semestre 2024 e nel 2° semestre 2025. La zona di viale Innocenzo, via Grandi, Sant'Abbondio (C2) è passata da 1.425 a 2.000 €/m² in un colpo solo, nel 2° semestre 2024: +40,4%. Il lungolago cittadino (B6) è a 3.350. Per le zone confrontabili con il 2023, la variazione mediana è più modesta: +4,8%.

E per chi compra per affittare?

Rapportando il canone annuo al prezzo si ottiene il rendimento lordo, prima di tasse, spese e periodi sfitti. I valori più alti dell'area sono nella periferia collinare di Como: Breccia–Rebbio–Prestino 6,7%, Tavernola–Monteolimpino–Sagnino (D3) 6,5%, Camerlata–Albate (D4) 6,4%. La città murata si ferma al 4,8%, Lecco ha una mediana del 4,8%.

Sul lago, invece, la regola «dove costa meno, rende di più» non sempre regge. Nell'alto lago, tra Cremia e Gera Lario, dove le quotazioni sono le più basse (1.000 €/m² a Cremia, Musso e Pianello del Lario), il rendimento lordo delle zone centrali è tra il 3,7 e il 3,9%: anche i canoni OMI sono bassi. Bellagio, fascia costiera, arriva al 5,2%. E un'avvertenza: sono canoni di locazione al metro quadro, non dicono nulla di quanto renda un affitto turistico, che è un'altra attività, con altri costi.

Il punto di vista di MiRED

Una quotazione identica per sette semestri non dice che il valore delle case sia rimasto fermo. Dice che lo strumento non ha registrato un cambiamento. Dove la quotazione è ferma, il prezzo lo fanno le singole compravendite, una per una: vista, piano, distanza dall'acqua, stato dell'immobile. Sul lago di Como la tabella serve a capire da quale base parte un ragionamento, non a chiuderlo. Per una casa precisa serve una stima puntuale.

Lo stato conta quanto la posizione. Nel centro lago di Cernobbio l'OMI quota l'abitazione in stato ottimo 3.200 €/m² contro 2.325 in stato normale: 875 euro al metro di differenza, +37,6%. A Tremezzina, tra Mezzegra e Tremezzo, 2.550 contro 1.850. È lo spazio di chi riqualifica, a patto che i lavori costino meno di quanto aggiungono. Il conto si fa prima di comprare.

Su Lecco, prudenza. Due semestri di fila con tutte le zone in salita sono un segnale da seguire, non ancora una tendenza su cui scommettere. Lo stesso vale per gli scatti isolati di Argegno o della zona C2 di Como: qui, dopo un salto, la quotazione tende a restare ferma. La C2 è a 2.000 euro dal 2° semestre 2024 e da allora non si è più mossa.

Come usare questi numeri

Le quotazioni OMI descrivono la fascia ordinaria di una zona, non il prezzo di un singolo immobile. Sul lago, più che altrove, in molti comuni una sola zona («territorio edificato») tiene insieme l'appartamento sopra la statale e quello in riva: usatele come punto di partenza per capire se un annuncio è in linea, non come una perizia.

Per ognuno dei 39 comuni trovate la scheda completa su Abitare, lo strumento gratuito di MiRED: valori di compravendita e affitto, stato normale e ottimo, andamento semestre per semestre.

Lago di Como, dove
le quotazioni non si muovono