Dati OMI — 2° sem. 2025 → 1° sem. 2026
Il 15 ottobre l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato le quotazioni OMI del 1° semestre 2026, e Abitare è già aggiornato. Visto dall'alto, è un semestre tranquillo: delle 21.064 zone confrontabili con sei mesi fa, 4.552 sono salite (21,6%), 1.897 sono scese (9,0%) e 14.615 hanno la stessa quotazione. La variazione media è di +0,4%.
Ma la media nasconde molto. Abbiamo messo in fila le zone una per una, confrontando il 2° semestre 2025 con il 1° semestre 2026 e, per il lungo periodo, il 2023 con oggi. Abbiamo cercato quello che non ci aspettavamo. Ne sono uscite sette sorprese.
Le solite avvertenze valgono anche qui. Le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) sono intervalli di valore per zona (abitazioni civili in stato normale), ricavati dalle compravendite registrate e aggiornati a scatti ogni sei mesi. Non sono prezzi di annunci né di singoli immobili. E dicono dove i valori si sono mossi, non perché.
| Zona OMI | Comune | 2° sem. 2025 | 1° sem. 2026 | In sei mesi |
|---|---|---|---|---|
| B1 Centro storico | Malnate (VA) | 1.225 | 1.775 | +44,9% |
| E3 Marina di Ragusa | Ragusa | 2.150 | 2.625 | +22,1% |
| B1 Centro abitato | Selva dei Molini (BZ) | 1.800 | 2.150 | +19,4% |
| B1 Centrale | Cortina d'Ampezzo (BL) | 10.500 | 11.500 | +9,5% |
| B1 Centro urbano | Trieste | 1.875 | 2.050 | +9,3% |
| B15 Brera | Milano | 10.750 | 11.150 | +3,7% |
| E1 Milano 2 | Segrate (MI) | 3.500 | 3.250 | −7,1% |
| B2 Lato mare | Alassio (SV) | 5.600 | 5.000 | −10,7% |
| B2 Arma, Prati | Taggia (IM) | 2.550 | 2.125 | −16,7% |
Valore centrale in €/m² (media tra minimo e massimo), abitazioni civili in stato normale. Alcune delle zone citate nell'articolo, dalla salita più forte al calo più forte.
1. Trieste sale più di Milano
Tra i capoluoghi di provincia, quello con la variazione più alta del semestre non è Milano e non è Firenze: è Trieste. La zona tipica è salita del 6,3% in sei mesi, e sono salite tutte e 11 le zone della città: dal Centro urbano (+9,3%, da 1.875 a 2.050 €/m²) a Opicina (+3,6%). Nessuna ferma, nessuna in calo. Milano, nello stesso semestre, segna +2,4%.
Allungando lo sguardo, la sorpresa cresce. Dal 2023 la zona tipica di Trieste è cresciuta del 31,6%: più di Milano (+20,1%) e più di ogni altro capoluogo. Il punto di partenza però resta lontano: il valore mediano delle zone triestine è 2.100 €/m², poco più della metà di quello milanese (4.000). Dietro Trieste, nel semestre, vengono Lecco (+5,4%, 12 zone su 12 in salita) e Firenze (+5,2%).
Una nota di metodo: a Trieste vige il catasto tavolare, e l'OMI non pubblica il numero delle compravendite. Possiamo dire quanto sono salite le quotazioni, non quante case sono passate di mano.
2. Brera vale più del centro di Roma
Se si escludono le località di villeggiatura, la zona più cara d'Italia è Brera: 11.150 €/m² di valore centrale, 400 euro più di sei mesi fa (+3,7%). Il Tridente di Roma (Campo Marzio, Colonna, Pigna, Trevi), la zona più cara della capitale, si ferma a 9.100: 2.050 euro al metro in meno.
Sopra Brera, in tutta Italia, ci sono solo due località: Portofino, con le due zone del nucleo antico a 13.450 e 11.250 €/m², e Cortina d'Ampezzo, con le due zone centrali a 13.250 e 11.500. Forte dei Marmi (9.250) e la Piazzetta di Capri (9.100) restano dietro.
Dal 2023 Brera è passata da 8.050 a 11.150 €/m²: +38,5% in tre anni. Il Tridente romano, nello stesso periodo, ha fatto +19,7%.
3. A Cortina mille euro al metro in sei mesi
La zona B1 «Centrale» di Cortina d'Ampezzo è passata da 10.500 a 11.500 €/m² in un semestre: +1.000 euro al metro, +9,5%. È il semestre dei Giochi olimpici invernali Milano Cortina, che si sono svolti a febbraio. Il dato colloca lo scatto nel tempo; non dice che ne siano la causa.
Due dettagli rendono il quadro meno lineare di quanto sembri. Fino al 2024 la stessa zona era ferma a 9.950 €/m², e nel 1° semestre 2025 era scesa a 9.750: in un anno ha guadagnato 1.750 euro al metro. E la zona più cara di Cortina, la B2 di via Roma e corso Italia, non si è mossa: 13.250 €/m², come un anno fa. Anche a Livigno la zona centrale B2 è salita del 9,2%, da 7.050 a 7.700.
4. Venticinque dei trenta rialzi più forti sono in Alto Adige
Prendiamo le zone che valgono almeno 2.000 €/m² e ordiniamole per rialzo nel semestre. In cima c'è Marina di Ragusa: +22,1%, da 2.150 a 2.625 €/m², più del triplo del valore mediano delle zone di Ragusa (800). Dal 2023 è cresciuta del 64,1%.
Subito dopo, la classifica cambia lingua: delle prime trenta zone, venticinque sono in provincia di Bolzano. E non sono le località più note, ma paesi delle valli: Selva dei Molini (+19,4%), Campo Tures (+19,2%), Malles Venosta (+18,9%), Glorenza (+18,6%).
In provincia di Bolzano sono salite nel semestre 141 zone su 352, e ne sono scese solo 2; tra quelle in salita, il rialzo tipico è dell'11,1%. Il Trentino-Alto Adige è così la regione con la variazione media più alta d'Italia (+2,2%), quasi tutta per merito dell'Alto Adige: in provincia di Trento sono salite 48 zone su 460. Anche qui niente dati sulle compravendite (catasto tavolare). E anche qui c'è chi scende: il semicentro di Brunico, −6,1%.
5. In Lombardia i salti più alti sono nel Varesotto
Ordinate per rialzo nel semestre tutte le zone lombarde: le prime dieci sono in provincia di Varese. In testa il centro storico di Malnate, passato da 1.225 a 1.775 €/m²: +44,9%, 550 euro al metro in sei mesi. Subito dietro due zone di Somma Lombardo: il centro storico (+44,0%, da 955 a 1.375 €/m²) e la zona di via Bellini e Mezzana Superiore (+41,1%, da 730 a 1.030). Poi Gallarate-Moriggia (+32,3%) e Varese-Masnago (+30,4%). Più giù una zona di Busto Arsizio (+20,0%) e Saronno, a nord e a sud del centro (+19,4% e +17,6%).
Eppure non è la provincia lombarda che sale di più. Nel Varesotto sono salite solo 33 zone su 354: pochi scatti, ma alti. Quello di Malnate arriva dopo tre anni in cui la quotazione era rimasta tra 1.225 e 1.250 €/m². Il capoluogo stesso è diviso: a Varese sei zone su tredici salgono, sei restano ferme, una scende. In provincia di Pavia succede il contrario: sono salite 205 zone su 222, quasi tutte, ma di poco (+2,0% in media).
6. I cali più forti: la Riviera di Ponente e Milano 2
Tra le zone che valgono almeno 2.000 €/m², i tre cali più forti d'Italia sono tutti in Riviera di Ponente. A Taggia, nella zona di Arma a nord dell'Aurelia: −16,7%, da 2.550 a 2.125 €/m². Ad Alassio, lato mare tra corso Dante, centro storico e lungomare: −10,7%, da 5.600 a 5.000. A Varazze est: −10,4%, da 3.350 a 3.000.
Sulla serie lunga, i primi due sono più ritorni che cadute: Taggia-Arma è tornata esattamente al valore del 2023, Alassio è appena sotto (5.050 nel 2023). Varazze est no: dal 2023 ha perso il 30,2%. E restano eccezioni anche in Liguria: in provincia di Savona, nel semestre, sono scese 4 zone su 215.
Il settimo calo della lista è alle porte di Milano. Milano 2, a Segrate, scende del 7,1%: da 3.500 a 3.250 €/m², 250 euro al metro in meno. Arriva dopo due anni di salita, da 3.200 €/m² nel 2023 a 3.550 nel 1° semestre 2025, e un primo ritocco a 3.500 nel semestre successivo. Il saldo dal 2023 resta positivo, ma di poco: +1,6%.
7. Quasi una zona su tre ha la stessa quotazione da tre anni
Delle 19.433 zone italiane con una serie completa dal 2023, 5.904, il 30,4%, hanno lo stesso valore in tutti e sette i semestri. Tre anni senza un euro di differenza.
La geografia è la parte più sorprendente. In provincia di Biella la quotazione è ferma nell'89,8% delle zone, a Oristano nell'89,2%, a Matera nell'88,9%. In Lombardia spicca la Bergamasca, con 201 zone su 248 (81,0%), seguita dalla provincia di Como (75,5%). Dall'altra parte ci sono province dove nessuna zona è rimasta ferma per tre anni, tra cui Monza e Brianza, Varese, Lodi, Novara, il Verbano-Cusio-Ossola e, al Sud, Ragusa, Siracusa, Lecce, Reggio Calabria. Tra le regioni si va dal 71,6% del Molise all'1,9% della Calabria.
Una quotazione OMI ferma non vuol dire un mercato fermo: vuol dire che il valore di riferimento non è cambiato, e i dati non dicono perché. Ma per chi compra nella Bergamasca o sul lago di Como c'è un'avvertenza pratica: lì la quotazione è un punto di partenza da confrontare con altri riscontri, più che un termometro dell'ultimo semestre.
Come usare questi numeri
Le quotazioni OMI descrivono la fascia ordinaria di una zona: piano, esposizione, impianti e condominio possono spostare di parecchio il valore di un singolo appartamento. Usatele per capire se un annuncio è in linea con la zona, non come una perizia.
Ogni zona citata ha la sua scheda su Abitare, lo strumento gratuito di MiRED, già aggiornato al 1° semestre 2026: valori di compravendita e affitto, andamento semestre per semestre dal 2023, zone confinanti.
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Fonte dei valori: «Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)», quotazioni per zona, 1° semestre 2026 confrontato con il 2° semestre 2025 (andamento: semestri dal 1° 2023 al 1° 2026). Valore centrale = media tra minimo e massimo, abitazioni civili in stato normale; variazione tipica di un comune = mediana delle variazioni delle sue zone; «ferme da tre anni» = stesso valore centrale in tutti i sette semestri dal 1° 2023 al 1° 2026. Valori indicativi della fascia ordinaria, non prezzi di singoli immobili. Elaborazione MiRED. Scheda OMI ufficiale ↗