Dati OMI — 2° sem. 2025 → 1° sem. 2026
Il Garda è un lago, ma per chi compra casa sono tre mercati: tre regioni, tre province, tre modi diversi di muoversi. Con le quotazioni del 1° semestre 2026, pubblicate dall'Agenzia delle Entrate il 15 ottobre, abbiamo messo in fila 25 comuni del lago: 14 sulla sponda bresciana, 3 su quella trentina (Riva, Arco, Nago-Torbole) e 8 su quella veronese. In tutto 84 zone OMI.
Come sempre, i valori sono quelli dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI): intervalli per zona ricavati dalle compravendite registrate, non prezzi chiesti negli annunci e non prezzi di singole case. Usiamo le abitazioni civili in stato normale e il valore centrale, cioè la media tra minimo e massimo. Confrontiamo il semestre con quello precedente (2° semestre 2025) e con il 1° semestre 2023.
Le tre sponde a confronto
La prima sorpresa è che, guardando la zona tipica, le tre sponde quasi si equivalgono: 2.500 euro al metro la bresciana, 2.475 la veronese, 2.450 la trentina. La seconda è che negli ultimi sei mesi nessuna delle 84 zone è scesa. La terza è la distanza nel lungo periodo: dal 2023 la zona tipica veronese ha guadagnato il 23%, tre volte la bresciana.
| Sponda | Comuni (zone) | Zona tipica, €/m² | Zone salite in 6 mesi | Dal 2023 | Zona più cara |
|---|---|---|---|---|---|
| Bresciana | 14 (41) | 2.500 | 14 su 41 | +7,3% | Sirmione B3, 5.500 |
| Trentina | 3 (14) | 2.450 | 1 su 14 | +5,6% | Nago-Torbole B1, 3.100 |
| Veronese | 8 (29) | 2.475 | 9 su 29 | +23,0% | Malcesine B1, 4.500 |
Zona tipica: mediana dei valori centrali delle zone della sponda. Dal 2023: mediana delle variazioni delle singole zone tra il 1° semestre 2023 e il 1° semestre 2026 (sponda veronese: 27 zone con storico completo). Nessuna zona in calo nel semestre.
La sponda veronese: tre anni di salita, ora a due velocità
Dal 2023 tutte le 27 zone veronesi confrontabili sono salite, nessuna esclusa. In tre comuni la zona tipica ha guadagnato il 30% o poco più: Bardolino +32,0%, Castelnuovo del Garda +30,5%, Brenzone +30,1%. Subito dietro Malcesine, +24,7%. Qui si trovano anche alcune delle quotazioni più alte del lago: la zona B1 di Malcesine (capoluogo e fascia lungolago) arriva a 4.500 euro al metro, la fascia lungolago di Brenzone e il capoluogo di Torri del Benaco a 4.000.
Nell'ultimo semestre, però, la sponda si è divisa. Si sono mossi solo due comuni, ma con tutte le loro zone: Bardolino (+8,3% la zona tipica) e Peschiera del Garda (+9,5%). A Bardolino il capoluogo con Cisano e la fascia costiera (B2) e i comparti a est della Gardesana (C2) sono passati da 3.900 a 4.250 euro al metro: 350 euro in sei mesi. Malcesine, Brenzone, Torri, Garda, Lazise e Castelnuovo hanno invece la quotazione OMI ferma.
| Comune | Zone | Valori delle zone, €/m² | In 6 mesi | Dal 2023 |
|---|---|---|---|---|
| Malcesine | 3 | 2.650–4.500 | 0,0% | +24,7% |
| Brenzone sul Garda | 2 | 2.625–4.000 | 0,0% | +30,1% |
| Torri del Benaco | 3 | 2.125–4.000 | 0,0% | +19,7% |
| Garda | 1 | 3.450 | 0,0% | n.d. |
| Bardolino | 4 | 2.100–4.250 | +8,3% | +32,0% |
| Lazise | 5 | 2.025–3.675 | 0,0% | +17,4% |
| Castelnuovo del Garda | 6 | 1.475–2.350 | 0,0% | +30,5% |
| Peschiera del Garda | 5 | 2.025–2.925 | +9,5% | +20,6% |
Valori centrali della zona più economica e della più cara. Variazioni: mediana delle variazioni delle zone del comune. Garda: storico più corto, nessun confronto con il 2023. Castelnuovo del Garda: variazione dal 2023 calcolata su 5 zone su 6 (la E3 ha uno storico più corto).
Un dettaglio: la salita non è stata una linea dritta. A Bardolino la zona B2 era già a 3.900 euro nel 2° semestre 2024, era tornata a 3.650 nel 1° semestre 2025 e solo dopo è risalita. Anche a Lazise B1 c'è lo stesso gradino all'indietro nel 1° semestre 2025.
La sponda bresciana: Desenzano e l'alto lago bresciano salgono, Sirmione e Salò no
Sulla sponda bresciana i movimenti del semestre sono concentrati. Desenzano ha alzato quattro zone su cinque: Rivoltella e fascia lago est (C1) +9,5%, la zona a sud della ferrovia (D1) +9,8%, le colline moreniche (R2) +10,0%. È rimasto fermo il centro storico con il porto (B2): con 3.700 euro al metro resta la zona più cara del comune, ma è sotto del 3,9% rispetto al 2023.
Gardone Riviera ha alzato tre zone su quattro, circa del 7%, e dal 2023 la sua zona tipica ha fatto +18,8%. Più a nord, da Toscolano-Maderno a Limone, la zona principale di ogni comune sale a ogni semestre dal 2° semestre 2024, a piccoli passi: a Limone B2 (fascia lago e centro storico) sono quattro rialzi di fila, da 3.100 a 3.600 euro al metro.
Poi c'è l'altra metà della sponda. Sirmione ha tutte e cinque le zone ferme: la penisola (B1) a 4.450 euro, Castello, Grotte di Catullo e Terme (B3) a 5.500, il valore più alto di tutto il lago. La zona a nord della statale, con Punta Grò, Colombare e Lugana (B2) è del 5,2% sotto il 2023. A Salò la zona centrale e quella della fascia lago sono scese dal 2023 (−4,2% e −2,3%); nel semestre si è mossa solo la zona di Campoverde, San Michele e Renzano (D1), +7,9%. Fermi anche Lonato, Padenghe, Moniga, Manerba e San Felice, cresciuti tra il 3 e il 6% in tre anni.
| Comune | Zone | Valori delle zone, €/m² | In 6 mesi | Dal 2023 |
|---|---|---|---|---|
| Desenzano del Garda | 5 | 2.200–3.700 | +9,5% | +13,4% |
| Sirmione | 5 | 2.050–5.500 | 0,0% | +1,9% |
| Lonato del Garda | 3 | 1.650–2.300 | 0,0% | +4,8% |
| Padenghe sul Garda | 3 | 2.000–2.900 | 0,0% | +3,1% |
| Moniga del Garda | 3 | 1.875–2.900 | 0,0% | +3,1% |
| Manerba del Garda | 3 | 1.825–2.850 | 0,0% | +5,6% |
| San Felice del Benaco | 3 | 1.875–2.600 | 0,0% | +3,1% |
| Salò | 3 | 2.400–3.225 | 0,0% | −2,3% |
| Gardone Riviera | 4 | 2.100–3.600 | +7,2% | +18,8% |
| Toscolano-Maderno | 2 | 2.775–2.850 | +2,3% | +11,4% |
| Gargnano | 2 | 1.800–3.000 | +2,6% | +11,8% |
| Tignale | 1 | 1.700 | +4,6% | +17,2% |
| Tremosine sul Garda | 2 | 1.475–1.700 | +2,3% | +13,3% |
| Limone sul Garda | 2 | 2.425–3.600 | +4,5% | +16,5% |
Valori centrali della zona più economica e della più cara. Variazioni: mediana delle variazioni delle zone del comune (con un numero pari di zone, media delle due centrali).
La sponda trentina: quotazioni quasi tutte ferme
In Trentino il semestre è stato il più immobile del lago: 13 zone su 14 hanno la quotazione OMI ferma. L'unica a muoversi è Varone, San Lazzaro e San Tommaso a Riva (E1), +50 euro al metro. Dal 2023 la zona tipica di Riva del Garda ha fatto +5,8%, quella di Arco +5,4%, quella di Nago-Torbole +11,2%, trainata dall'abitato di Torbole (B1, 3.100 euro, +17,0% dal 2023), fermo però dal 2° semestre 2024.
| Comune | Zone | Valori delle zone, €/m² | In 6 mesi | Dal 2023 |
|---|---|---|---|---|
| Riva del Garda | 7 | 1.800–2.950 | 0,0% | +5,8% |
| Arco | 5 | 1.650–2.450 | 0,0% | +5,4% |
| Nago-Torbole | 2 | 1.950–3.100 | 0,0% | +11,2% |
Per i comuni trentini l'OMI non pubblica il numero di compravendite (catasto tavolare): il dato è assente, non pari a zero.
La villa non vale ovunque di più
Sul lago molte case non sono appartamenti, e l'OMI quota a parte anche le ville e villini. Il confronto con le abitazioni civili della stessa zona dice molto. Sulla sponda veronese, in 24 zone su 29, la villa vale almeno il 20% in più: a Malcesine B1 6.600 euro al metro contro 4.500, a Bardolino C2 5.550 contro 4.250. Sulla sponda bresciana il divario è quasi sempre piccolo, sotto il 15% in 30 zone su 33: sulla penisola di Sirmione la villa vale 4.650, appena 200 euro più dell'appartamento. In Trentino si va da −2,6% a +6,8%: in due zone di Riva la villa è quotata qualche decina di euro sotto l'appartamento.
| Zona OMI | Abitazioni civili | Stato ottimo | Ville e villini |
|---|---|---|---|
| Sirmione B3 — Castello, Grotte di Catullo, Terme | 5.500 | 7.300 | — |
| Malcesine B1 — Capoluogo e lungolago | 4.500 | 6.000 | 6.600 |
| Sirmione B1 — Penisola | 4.450 | 5.350 | 4.650 |
| Bardolino C2 — Est della Gardesana | 4.250 | 5.850 | 5.550 |
| Bardolino B2 — Capoluogo, Cisano, costa | 4.250 | — | 5.150 |
| Brenzone B1 — Lungolago | 4.000 | 5.350 | 5.100 |
| Torri del Benaco B1 — Capoluogo | 4.000 | 5.200 | 4.900 |
| Desenzano B2 — Centro storico e porto | 3.700 | 4.800 | — |
Le zone più care del lago per abitazioni civili. Valori centrali in €/m², 1° semestre 2026. «—»: l'OMI non quota quella tipologia o quello stato nella zona.
Affitti e compravendite: cosa si può dire
Il rendimento lordo (affitto annuo diviso per il prezzo, prima di tasse, spese e sfitto) si può calcolare solo dove l'OMI pubblica i canoni: sulla sponda bresciana sempre, in Trentino in 11 zone su 14, su quella veronese quasi mai (solo Peschiera B1, 3,3%, e Castelnuovo B1, 3,1%). Il caso più curioso è Sirmione B3: la zona più cara del lago è anche quella che rende di più, il 5,5% lordo, con un canone di circa 25 euro al metro al mese. Tra i rendimenti più bassi c'è Rivoltella (Desenzano C1), 2,8%: il prezzo è salito del 9,5% in sei mesi, il canone OMI è rimasto fermo.
Sulle compravendite i numeri invitano alla prudenza. Sulla sponda veronese il totale degli otto comuni è passato da circa 1.280 nel 2023 a circa 1.080 nel 2025, mentre le quotazioni salivano: a Bardolino da 204 a 141, a Peschiera da 305 a 239. Desenzano resta il mercato più grande tra i comuni con il dato, 582 compravendite nel 2025 contro 674 nel 2023. E in un comune piccolo come Limone se ne registrano una manciata all'anno: 8 nel 2025. I dati dicono dove le quotazioni si muovono, non perché.
Come usare questi numeri
Le quotazioni OMI descrivono la fascia ordinaria di una zona, non il prezzo di una casa. Vista lago, piano, giardino, posto barca, stato dell'impianto e classe energetica possono spostare il valore di un immobile anche di molto. Usatele come punto di partenza per capire se una richiesta è in linea con il mercato della zona, non come una perizia.
Per ogni comune e ogni zona del lago trovate la scheda completa su Abitare, lo strumento gratuito di MiRED: valori di compravendita e affitto, stato normale e ottimo, andamento semestre per semestre.
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→ Bardolino zona per zona su Abitare
Fonte dei valori: «Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)», quotazioni per zona, 1° semestre 2026 (confronti: 2° semestre 2025 e 1° semestre 2023); abitazioni civili in stato normale e ottimo, ville e villini; canoni di locazione dove pubblicati; volumi di compravendita: NTN residenziale per comune, anni 2023–2025 (non disponibile per i comuni trentini). Valori indicativi della fascia ordinaria, non prezzi di singoli immobili. Elaborazione MiRED. Scheda OMI ufficiale ↗