Dati OMI — 2° sem. 2025 → 1° sem. 2026
Abbiamo seguito la statale 33 del Sempione da Milano a Domodossola: 28 comuni in quattro province, Milano, Varese, Novara e Verbano-Cusio-Ossola. A ogni tappa abbiamo letto le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate per il 1° semestre 2026, pubblicate il 15 ottobre, e le abbiamo confrontate con sei mesi prima e con il 2023.
Non sono prezzi di annunci, ma intervalli di valore per zona ricavati dalle compravendite registrate. Per ogni comune usiamo la zona tipica: il valore centrale delle abitazioni civili in stato normale nella zona che sta a metà della classifica del comune. Per le variazioni, la mediana delle variazioni delle singole zone.
Il numero che riassume il viaggio
La zona più economica di Milano, Quarto Oggiaro e Sacco (E8), vale 2.350 euro al metro. Nessuna delle 114 zone degli altri 27 comuni arriva a tanto: le più care, il centro di Pero e la zona della stazione di Rho, si fermano a 2.200.
Dalla zona tipica di Milano (4.000 €/m²) si scende a circa la metà a Rho e Pero, a valori tra 1.030 (Somma Lombardo) e 1.825 euro (Parabiago) nell'Alto Milanese e nel Varesotto, a un quarto a Gravellona Toce (1.000), il comune più economico della direttrice. Ma la discesa non è regolare: sul lago risale, e Stresa (2.025) torna quasi al livello di Rho.
In sei mesi, delle 114 zone fuori Milano 78 sono salite, 31 hanno la quotazione ferma e 5 sono scese. In nessun comune la zona tipica scende; in sette la quotazione OMI è ferma. A Milano la variazione mediana delle zone è stata del +2,4%.
1. Milano, Pero e Rho
Si parte dall'Arco della Pace. La zona del Parco Sempione e di corso Magenta (B17) vale 7.000 €/m² ed è una delle cinque zone milanesi scese nel semestre: −150 euro. Poco più avanti Sempione, Pagano e Washington (C17) sono a 6.250 (+1,6% in sei mesi, +20,2% dal 2023). Verso l'uscita, Musocco e Certosa (D40) valgono già 3.200.
Appena fuori città, a Pero il centro è fermo a 2.200 mentre la periferia sale del 4,2%. Il dato che spicca a Pero però sono le compravendite: 251 nel 2025, contro 134 nel 2024. A Rho salgono entrambe le zone (+2,4% la variazione mediana) e la zona periferica che comprende Mazzo, Terrazzano, Passirana e Lucernate-Fiera (D1) è cresciuta del 22,7% dal 2023.
2. L'Asse del Sempione milanese
Superata Rho, il prezzo fa un gradino. A Pogliano Milanese la zona tipica vale 1.438 euro al metro: 675 euro meno di Rho, quasi un terzo. Da qui a Legnano i valori restano compresi tra 1.425 (Nerviano) e 1.825 (Parabiago).
È anche il tratto con i rendimenti da affitto più alti. Il rendimento lordo mediano va dal 4,9% di Parabiago al 5,9% di Nerviano, il più alto dei 28 comuni. Dal 2023 la crescita più forte è quella di Pogliano (+19,7%), la più debole quella di Nerviano (+8,7%).
Nel semestre il comune del tratto che si è mosso di più è Legnano, con tutte e quattro le zone in salita: +5,1% la variazione mediana, da +50 euro nella zona Edison-Novara (D1) a +100 nel centro (B1) e in Leoncavallo-Volta-Cadorna (C1). Il centro torna così a 2.075, appena sotto i 2.100 del 2° semestre 2023. Cerro Maggiore e San Vittore Olona, invece, hanno la quotazione ferma.
3. Il Varesotto: la sorpresa è Busto Arsizio
Si entra in provincia di Varese da Castellanza, che è il caso opposto di Legnano: quattro zone su quattro ferme nel semestre, ma +24,2% dal 2023, la crescita più forte dei 28 comuni in tre anni.
Subito dopo, Busto Arsizio è il comune che si è mosso di più lungo tutta la direttrice: la variazione mediana delle sue otto zone è +9,5% in sei mesi. Sei zone salgono, due scendono. Quella delimitata da corso Italia, via Magenta e dalle ferrovie FS e Nord (C1), passa da 1.450 a 1.675 euro (+15,5%). La zona di via Montello, via Rimembranze e via Corbetta (D5) va da 1.375 a 1.650 (+20,0%) ed è a +49,3% dal 2023. Scendono invece Sacconago (D2, −3,0%) e la zona di viale Sicilia e via Rossini (C2, −8,8%), tornata al valore del 2023.
Un dettaglio da tenere a mente: a Busto le compravendite del 2025 sono state 1.366, meno delle 1.493 del 2024. Le quotazioni salgono, i volumi no. I dati dicono dove, non perché.
Dietro Busto c'è Cassano Magnago (+8,8%). Gallarate si ferma a +2,7%, ma con due zone che vanno in direzioni opposte: Moriggia (D4) sale del 32,3%, da 1.115 a 1.475 euro; Cedrate (D2) scende del 9,7%, da 1.550 a 1.400.
Il caso più istruttivo è Somma Lombardo. Il centro storico (B1) è salito del 44% in sei mesi, da 955 a 1.375 euro. Sembra un balzo, è un ritorno: nel 1° semestre 2023 la quotazione era 1.400, poi era scesa a 930 ed era rimasta tra 930 e 955 per due anni. Dal 2023 il saldo è −1,8%. Più avanti, Vergiate e Sesto Calende hanno tutte le zone ferme, con la zona tipica a 1.150.
4. La sponda piemontese del Lago Maggiore
Passato il Ticino, sulle 45 zone dei nove comuni del lago 41 salgono, 3 sono ferme e una sola scende (la C1 di Arona, −25 euro). Gli scatti sono piccoli e regolari: a Castelletto sopra Ticino, Meina e Lesa tutte le zone sono salite esattamente di 50 euro.
Dal 2023, però, il lago viaggia a due velocità. Nei cinque comuni novaresi, da Castelletto a Lesa, la zona tipica è cresciuta tra il 19,2% e il 23,9%. Nei quattro del Verbano, da Belgirate a Verbania, tra il 6,9% e il 9,4%.
Stresa resta la tappa più cara del lago: 2.025 euro la zona tipica, 2.150 il centro con le isole (B2). Arona ha la zona tipica a 1.588, ma il suo centro di corso Repubblica e via Cavour (B1) è a 2.000 ed è cresciuto del 37,9% dal 2023.
Il risultato è che sul lago si compra a prezzi da hinterland milanese, o meno: la zona tipica di Stresa costa meno di quella di Rho (2.113), quella di Arona meno di Legnano (1.625). L'affitto ordinario, però, rende meno che altrove: il rendimento lordo mediano va dal 3,6% di Arona, il più basso della direttrice, al 4,2% di Verbania.
5. Verso l'Ossola
Nell'ultimo tratto le quotazioni si fermano. A Gravellona Toce e a Ornavasso tutte le zone hanno la quotazione ferma nel semestre, e Gravellona, con 1.000 euro al metro, è il comune più economico dei 28. Domodossola invece si muove: tutte e cinque le zone in salita (+2,3% la variazione mediana), zona tipica a 1.350 e centro (B2) a 1.800, +18,0% dal 2023.
Tutti i 28 comuni, nell'ordine della statale
Lungo tutta la direttrice, Milano esclusa, le compravendite residenziali sono state 8.308 nel 2023, 8.150 nel 2024 e 8.909 nel 2025. Ecco le tappe una per una.
| Comune | Prov. | €/m² tipico | 6 mesi | Dal 2023 | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|---|
| Milano | MI | 4.000 | +2,4% | +20,1% | 4,1% |
| Pero | MI | 2.038 | +2,1% | +11,5% | 5,1% |
| Rho | MI | 2.113 | +2,4% | +17,1% | 5,5% |
| Pogliano Milanese | MI | 1.438 | +1,8% | +19,7% | 5,5% |
| Nerviano | MI | 1.425 | +2,7% | +8,7% | 5,9% |
| Parabiago | MI | 1.825 | +2,6% | +16,2% | 4,9% |
| Cerro Maggiore | MI | 1.463 | 0,0% | +11,4% | 5,4% |
| San Vittore Olona | MI | 1.525 | 0,0% | +10,9% | 5,2% |
| Legnano | MI | 1.625 | +5,1% | +11,3% | 5,4% |
| Castellanza | VA | 1.313 | 0,0% | +24,2% | 4,4% |
| Busto Arsizio | VA | 1.550 | +9,5% | +20,5% | 3,9% |
| Gallarate | VA | 1.438 | +2,7% | +15,4% | 4,1% |
| Cassano Magnago | VA | 1.300 | +8,8% | +24,0% | 4,0% |
| Somma Lombardo | VA | 1.030 | +3,0% | +8,9% | 4,5% |
| Vergiate | VA | 1.150 | 0,0% | +18,3% | 4,5% |
| Sesto Calende | VA | 1.150 | 0,0% | +12,5% | 4,4% |
| Castelletto sopra Ticino | NO | 1.325 | +3,9% | +23,9% | 4,0% |
| Dormelletto | NO | 1.300 | +3,3% | +19,2% | 4,0% |
| Arona | NO | 1.588 | +3,1% | +19,8% | 3,6% |
| Meina | NO | 1.475 | +3,5% | +22,2% | 3,9% |
| Lesa | NO | 1.463 | +3,6% | +19,6% | 4,0% |
| Belgirate | VB | 1.613 | +1,6% | +9,4% | 3,9% |
| Stresa | VB | 2.025 | +1,6% | +7,5% | 3,8% |
| Baveno | VB | 1.900 | +1,3% | +6,9% | 4,0% |
| Verbania | VB | 1.713 | +1,5% | +9,2% | 4,2% |
| Gravellona Toce | VB | 1.000 | 0,0% | +8,1% | 4,1% |
| Ornavasso | VB | 1.075 | 0,0% | +7,6% | 4,1% |
| Domodossola | VB | 1.350 | +2,3% | +18,0% | 4,1% |
€/m² tipico: valore centrale della zona mediana del comune, abitazioni civili in stato normale, 1° semestre 2026, arrotondato all'euro. 6 mesi: variazione mediana delle zone tra il 2° semestre 2025 e il 1° semestre 2026. Dal 2023: variazione mediana delle zone dal 1° semestre 2023, calcolata solo sulle zone con storico completo (a Milano 38 zone su 42, a Gallarate 7 su 8, a Sesto Calende 4 su 5, a Meina 3 su 5, a Lesa 2 su 4). Rendimento lordo: mediana delle zone, canone annuo diviso prezzo, prima di tasse, spese e sfitto.
Come usare questi numeri
Le quotazioni OMI descrivono la fascia ordinaria di una zona, non il prezzo di un singolo immobile: piano, esposizione, impianti, classe energetica e condominio possono spostarlo parecchio. Usatele per capire se un annuncio è in linea con la zona, non come una perizia. Su Abitare, lo strumento gratuito di MiRED, trovate la scheda di ogni zona dei 28 comuni, con compravendita, affitto e andamento semestre per semestre.
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→ Le otto zone di Busto Arsizio su Abitare
Fonte dei valori: «Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)», quotazioni per zona, 1° semestre 2026 (confronto con il 2° semestre 2025; andamento dal 1° semestre 2023); volumi di compravendita: NTN residenziale per comune, anni 2023–2025. Valori indicativi della fascia ordinaria (abitazioni civili, stato normale), non prezzi di singoli immobili. Elaborazione MiRED. Scheda OMI ufficiale ↗