L'hinterland di Milano comune per comune: prezzi delle case 2026

Il 15 ottobre l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato le quotazioni del 1° semestre 2026 e Abitare, lo strumento gratuito di MiRED, è già aggiornato. Per Milano città c'è l'analisi quartiere per quartiere. Qui usciamo dai confini comunali: gli altri 132 comuni della Città metropolitana, dove nel 2025 sono passate di mano più case che a Milano.

La fonte è l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI): intervalli di valore per zona, ricavati dalle compravendite registrate e aggiornati ogni sei mesi. Non sono prezzi di annunci né di singoli immobili. Usiamo le abitazioni civili in stato normale e, per ogni comune, la zona tipica: la mediana delle sue zone OMI.

Sei mesi: piccoli passi, quasi tutti in su

Tra il 2° semestre 2025 e il 1° semestre 2026 la variazione mediana delle zone, comune per comune, è di +1,5%. In 77 comuni la zona tipica è salita, in 50 la quotazione OMI è ferma, in 5 è scesa. Contando le singole zone, 122 su 219 sono aumentate e 9 sono diminuite.

Milano, nello stesso semestre, fa +2,4%. Sui tre anni la distanza si allarga: dal 2023 la zona tipica dell'hinterland è cresciuta del 10,9%, quella di Milano del 20,1%. La mediana però nasconde le eccezioni: 15 comuni hanno fatto almeno quanto il capoluogo, tra cui Segrate (+21,5%) e Corsico (+20,2%), e poco sotto ci sono San Donato Milanese (+18,4%) e Sesto San Giovanni (+18,2%).

Uscire da Milano: quanto si risparmia al confine

Il comune tipico dell'hinterland vale 1.550 €/m², la zona tipica di Milano 4.000. Ma a chi cerca casa interessa un altro confronto: quanto cambia il valore attraversando il confine. Ecco quattro zone di Milano accanto alla zona confinante appena fuori.

Lato Milano	€/m²	Appena fuori	€/m²	Differenza
D33 Niguarda, Bignami, Parco Nord	3.500	Cinisello Balsamo D1 Parco Nord, Bassini, Fulvio Testi	2.050	−1.450 (−41,4%)
D34 Sarca, Bicocca	3.950	Sesto San Giovanni B1 Rondò, Marelli, Stazione	2.800	−1.150 (−29,1%)
D38 Santa Giulia, Rogoredo	3.600	San Donato Milanese B1 Trivulzina, Bordolano, Metanopoli	2.600	−1.000 (−27,8%)
E7 Missaglia, Gratosoglio	2.500	Rozzano D1 Valleambrosia, Quinto Stampi, Pontesesto	2.250	−250 (−10,0%)

Valori centrali OMI, abitazioni civili in stato normale, 1° semestre 2026. Differenza in euro al metro e in percentuale sul valore della zona di Milano.

A nord il salto è netto. Tra Niguarda e la zona di Cinisello lungo viale Fulvio Testi e il Parco Nord ci sono 1.450 euro al metro, il 41% in meno: su un appartamento di 70 metri quadri, a valori centrali, oltre 100.000 euro. A sud il confine quasi sparisce: tra Gratosoglio e Quinto Stampi, a Rozzano, la differenza è di 250 euro.

In sei mesi il divario si è allargato in tre casi su quattro. Bicocca è salita di 200 euro e Sesto di 100; Niguarda di 100 e Cinisello è ferma; Gratosoglio di 75 mentre la zona di Rozzano è scesa di 50. Solo a Rogoredo è successo il contrario: zona di Milano ferma, San Donato +150. I dati dicono quanto costa attraversare il confine, non perché.

I comuni più cari e i più economici

Il comune più caro dell'hinterland è Segrate, con una zona tipica a 2.950 €/m². La sua zona Milano 2 arriva a 3.250: è la quotazione più alta fuori dal capoluogo. Seguono Cernusco sul Naviglio (zone tra 2.350 e 2.825), Sesto San Giovanni (2.275–2.800), San Donato Milanese (2.400–2.600), Corsico (2.450–2.475) e Assago (2.275–2.475). Poi Basiglio, zona unica che comprende Milano 3, a 2.350.

All'altro capo della classifica ci sono Turbigo e Noviglio a 975 €/m², Besate a 1.000, Calvignasco e San Colombano al Lambro a 1.025. Tra Segrate e Turbigo il rapporto è di tre a uno.

Chi è salito di più in sei mesi

In testa c'è Paullo: +12,5%, da 1.600 a 1.800 €/m². Seguono Carugate (+8,9%, entrambe le zone salite di 175 euro), Vanzaghello (+8,7%), Vittuone (+8,6%), San Donato Milanese e Vizzolo Predabissi (+7,6%). Poco più sotto c'è Gorgonzola (+7,2%). A San Donato la zona di Poasco e della periferia passa da 2.200 a 2.400 euro; a Gorgonzola la zona Restelli, Ratti, Verdi, Alzaia Martesana da 2.000 a 2.175.

Tra i comuni con più compravendite, oltre a San Donato e Gorgonzola, salgono Trezzano sul Naviglio (+5,5%) e Legnano (+5,1%), qui con tutte e quattro le zone in aumento. Una cautela vale per quasi tutta la parte alta della classifica: molti di questi comuni hanno una sola zona OMI, e la quotazione si muove a gradini. A Vanzaghello il +8,7% è un unico scatto di 100 euro, da 1.150 a 1.250.

Chi è sceso, e la sorpresa di Milano 2

I comuni con la zona tipica in calo sono cinque: Arconate (−3,8%, da 1.325 a 1.275), Rescaldina (−2,0%, con la periferia a −4,1%), Melzo (−1,2%), Cernusco sul Naviglio (−0,9%, il centro da 2.875 a 2.825) e Cologno Monzese (−0,6%).

Il calo più ampio, però, è in un comune che in classifica risulta fermo. A Segrate la zona Milano 2 scende da 3.500 a 3.250 €/m²: −250 euro, −7,1%, la discesa più forte tra le 219 zone dell'hinterland. Le altre quattro zone di Segrate sono ferme o in aumento, quindi la zona tipica del comune non si muove. Dal 2023 Milano 2 segna appena +1,6%, e oggi vale esattamente quanto la zona milanese di Forlanini, Mecenate, Ponte Lambro: 3.250.

Dal 2023: la corsa è a est

Sui tre anni la classifica cambia faccia. In testa ci sono Trezzano Rosa (+32,0%, da 1.250 a 1.650 €/m²), Gessate (+28,6%, da 1.575 a 2.025), Pessano con Bornago (+27,1%), Rodano (+26,7%) e Carpiano (+24,1%). Dei dodici comuni cresciuti di più, dieci sono a est o a sud-est di Milano: con i cinque appena citati ci sono Tribiano, Paullo, Pozzuolo Martesana, Segrate e Cassina de' Pecchi. Le eccezioni sono a ovest: Busto Garolfo (+23,7%) e Pregnana Milanese (+21,3%).

In fondo alla classifica, San Giorgio su Legnano (−7,4%, da 1.350 a 1.250) e Casorezzo (−1,9%) sono gli unici in calo in tre anni. In altri undici comuni la variazione mediana delle zone dal 2023 è zero: tra questi Turbigo e Abbiategrasso, che nel 2025 ha registrato 489 compravendite e ha la zona tipica a 1.550 euro, come tre anni fa.

Dove si compra: i 25 comuni con più compravendite

Nel 2025 nei 132 comuni dell'hinterland si sono registrate 31.005 compravendite residenziali (in numero di transazioni normalizzate, NTN), l'8,2% in più del 2024. Milano ne ha registrate 25.173, +4,9%. I 25 comuni della tabella ne fanno quasi la metà, il 49%.

Alcuni volumi sono cambiati molto in un anno. Basiglio è passato da 170 a 339 compravendite, Bollate da 471 a 683, Cassina de' Pecchi da 170 a 305, Pero da 134 a 251. Nella direzione opposta Rozzano, da 539 a 455, e Vimodrone, da 393 a 322.

Comune	Compravendite 2025	€/m² (zone)	6 mesi	Dal 2023	Rend. lordo
Sesto San Giovanni	1.540	2.275–2.800	+3,0%	+18,2%	4,6%
Legnano	1.125	1.525–2.075	+5,1%	+11,3%	5,4%
Cinisello Balsamo	1.021	1.975–2.050	+0,6%	+13,4%	5,0%
Rho	893	2.025–2.200	+2,4%	+17,1%	5,5%
Paderno Dugnano	729	1.925–2.175	+2,4%	+12,3%	4,9%
Pioltello	687	1.950–2.550	0,0%	+9,9%	4,5%
Segrate	685	2.100–3.250	0,0%	+21,5%	4,5%
Bollate	683	1.700–2.125	+1,5%	+7,6%	4,8%
San Giuliano Milanese	680	2.050–2.275	+4,4%	+12,7%	4,7%
Cologno Monzese	654	1.950–2.325	−0,6%	+6,3%	4,8%
Corsico	564	2.450–2.475	+3,2%	+20,2%	5,2%
Cernusco sul Naviglio	530	2.350–2.825	−0,9%	+16,0%	4,5%
Magenta	494	1.300–1.750	+1,5%	+2,5%	5,3%
Abbiategrasso	489	1.525–1.625	+1,6%	0,0%	5,2%
Parabiago	486	1.600–1.975	+2,6%	+16,2%	4,9%
Garbagnate Milanese	458	1.600–1.650	0,0%	+4,8%	5,3%
Rozzano	455	2.250	+1,2%	+14,7%	5,0%
San Donato Milanese	427	2.400–2.600	+7,6%	+18,4%	4,5%
Peschiera Borromeo	420	1.750–2.225	0,0%	+10,8%	4,8%
Trezzano sul Naviglio	400	1.725–1.800	+5,5%	+9,4%	5,3%
Lainate	395	2.000–2.050	+1,9%	+11,9%	4,6%
Bresso	388	2.075–2.200	+1,8%	+15,7%	5,2%
Cassano d'Adda	368	1.625	+3,2%	n.d.	4,8%
Buccinasco	359	2.275–2.325	+0,6%	+9,8%	4,5%
Gorgonzola	359	1.875–2.175	+7,2%	+17,2%	5,2%

Compravendite: NTN residenziale 2025, intero comune. €/m²: valori centrali delle zone OMI del comune, dalla più economica alla più cara (stato normale, 1° semestre 2026). 6 mesi: dal 2° semestre 2025 al 1° semestre 2026; dal 2023: dal 1° semestre 2023 al 1° semestre 2026, entrambe come variazione mediana delle zone. Rendimento lordo: mediana delle zone. Cassano d'Adda: storico dal 2023 non confrontabile.

E per chi compra per affittare?

Le quotazioni OMI riportano anche i canoni. Il rapporto tra affitto annuo e prezzo dà il rendimento lordo, prima di tasse, spese e periodi sfitti. Il comune tipico dell'hinterland rende il 5,1% lordo, la zona tipica di Milano il 4,1%.

In cima c'è Turbigo, che con Noviglio ha il valore tipico più basso: 6,1%. Poi Nerviano (5,9%), Rescaldina e Trezzo sull'Adda (5,8%), San Colombano al Lambro (5,7%). La singola zona che rende di più è a Legnano: la C1 Leoncavallo, Volta, Cadorna, al 6,2%. In fondo c'è Pessano con Bornago, al 3,9%: meno della zona tipica di Milano.

Il punto di vista di MiRED

Per chi esce da Milano per spendere meno, il comune conta meno della coppia di zone che si mette a confronto. Tra Niguarda e Cinisello la differenza supera i 1.400 euro al metro, tra Gratosoglio e Rozzano scende a 250. Prima di decidere che «fuori costa meno», conviene guardare la zona di partenza e quella di arrivo, non il cartello del comune.

Sugli scatti di un solo semestre siamo prudenti, in entrambe le direzioni. Il +12,5% di Paullo è un solo gradino da 200 euro su una zona unica; il −7,1% di Milano 2 riporta la zona quasi al valore del 2023 (+1,6% in tre anni). Il 2° semestre 2026 dirà se sono tendenze o aggiustamenti.

Il dato che ci fa riflettere di più è quello di Pessano con Bornago: +27,1% dal 2023 e oggi un rendimento lordo del 3,9%, sotto la zona tipica di Milano, dove il metro quadro costa più del doppio. Una crescita forte del prezzo non dice nulla, da sola, sulla convenienza dell'acquisto. Il conto va fatto prima di comprare: prezzo, lavori, canone. Se non torna, meglio fermarsi.

Come usare questi numeri

Le quotazioni OMI descrivono la fascia ordinaria di una zona, non il prezzo di un singolo immobile: piano, esposizione, impianti e classe energetica spostano parecchio il valore. Sono un punto di partenza per capire se un annuncio è in linea con il mercato, non una perizia.

Una nota di metodo. Il valore tipico di un comune è la mediana dei valori centrali delle sue zone OMI. Molti comuni dell'hinterland hanno poche zone: 66 ne hanno una sola, e il valore tipico è quello di quella zona; per i comuni con due zone è il punto medio tra le due. Per questo nel testo e in tabella indichiamo l'intervallo dei valori delle zone. La variazione di un comune è la mediana delle variazioni delle sue zone.